降价、降息、房贷新政、金融海啸之后
2009佛山楼市走向何方

　　2009年佛山楼市走向如何？本报记者采访了数位房地产界人士和部分市民，预测今年的佛山楼市的一些关键动向。
　　文/本报记者侯斌雄 
　　图/佛山日报记者秦东升

       去年发生了太多的大件事，譬如南方雪灾、汶川大地震、北京奥运、全球金融海啸等，佛山的楼市也深受影响，从前年的高亢跌落，成交量低迷，出现降价流。消费者大多冷静地观望楼市，有部分市民从去年10月下旬开始入市置业，虽然去年下半年中央利好政策频出，但更多的市民还在等待时机，等待今年初或春节后再适时购房。

今年的佛山楼市，人气会很旺吗？

 ▲成交量几何

　　随着前年出台“9.27”新政，佛山楼市从前年12月开始持续进入调整期。据市建设局的相关统计数据，去年仅从1-10月佛山市一手楼的月均成交量从前年月均63万平方米，下滑到去年的39万平方米左右，减少近4成。成交量严重下滑，是去年的佛山楼市的最大特征。
　　「评说」
　　去年佛山市一手楼成交量长时间下滑，缘故在于早几年存在的楼市泡沫开始受到挤压，从而投机炒作者退出了市场。因此，当泡沫逐渐消失，楼价下调后，成交量自然上升，有去年11月佛山楼市的成交量为证。
      [预测]
       2009年佛山楼市的成交量会触底,呈底部盘整态势。虽然将来偶尔会有小幅反弹,但整体底部震荡,走走停停。至于今年3月、5月是否出现两个成交高峰,本地某专家表示谨慎乐观。即使出现该现状,也是类似去年11月小幅反弹,不是成交量的真正回暖。

▲楼价是否继续下调

　   当房地产调控延续、开发商资金紧张时，佛山楼市从去年下半年开始便不断降价以度难关自救。在佛山楼市风向标的亚艺湖豪宅板块，有楼盘推出“4”字特价单位，掀起该板块其他高端楼盘的降价潮。到了去年年底入市的项目，均价普遍在5000元/平方米附近。东平河板块的东江花苑开盘，还出现“3”字头单位。
　　「评说」
　　从9月央行首次降息后，政策利好让佛山的开发商看到希望，于是纷纷降价，让利幅度不断增加，以完成全年的销售任务，也是为了“现金为王，割肉求存”。
       [预测]
       相对于2007年中期房地产价格的最高峰，佛山的房地产价格在2009年将继续下落，包括住宅、商业地产、工业地产等物业均将继续下滑，房屋租金也将向下调整。
       另外，记者在禅桂中心城区采访过多位市民，他们感觉本地楼价在2009年还将下调，要到3月才知道价格是否调整到位。

 ▲土地拍卖

  　  依照市国土资源局去年12月初公布的一项统计，去年前三季度全市土地“流拍”、“流挂”明显增多，“流拍”、“流挂”多是经营性商住用地。去年1-9月，全市流拍、流挂36宗，面积659662.78平方米（989.49亩），其中：经营性商住地34宗，604886.81平方米（907.33亩）。这现象，说明土地市场受到下游房地产市场的严重影响。
　　「评说」
  　 去年佛山市房地产市场遭遇调控，而且因美国金融危机影响到国内经济发展放缓，于是，发展商竞拍土地没前年勇猛，地市场低迷可理解。虽然顺德区国土部门在去年6月推出了“勾地”制度，一定程度上减少了流拍现象，但流拍仍时有发生。
      [预测]
     由于国家在着力推动政策性住房大建设，商品房市场将继续平稳调整。所以，2009年土地市场将会持续低迷,并且流拍现象仍将不可避免。发展商只要保有充足的资金流，如果竞拍就能拿到合适价格的地块。

 ▲央行利息政策

　　从去年12月23日起，央行下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。此外，从去年12月25日起，我国下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自今年9月份以来连续第五次降低利率、第四次降低存款准备金率。
　　「评说」
　　央行频降利率，是为了刺激合理的房地产消费，是央行救市的主要举措。可是，佛山楼市的受到降息的影响还不大，还有很多持币观望者估计央行还会还会降息，因此继续观望。降息目前不能扭转消费者的观望态度，因为全国消费者对楼市信心不足。
      [预测]
      央行行长周小川在去年12月中旬曾表示，直到今年中期都有可能降息。而摩根大通首席经济学家龚方雄也预测，2009年存款利率会降至1%以下，贷款利率降至4%以下。摩根士丹利的王庆甚至预测，央行在明年年中之前可能会继续降息135个基点。

▲房贷新政效果

　　为支持楼市，央行宣布从去年10月27日起执行房贷新政。根据房贷新政，市民在首次购买普通住房时，商业性个人住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
　　去年12月17日，国务院常务会议再次出重拳拯救房市,松绑“第二套房”政策,并对住房转让环节营业税暂定一年减免。
　　「评说」
　　房贷新政是去年最后两个多月的热门话题，佛山的商业银行对于房贷新政的执行力度是很大。不少买144平方米大户型产品的首次置业者，已经可以获得二成首付、七成利率优惠，刺激了去年最后几个月的楼市成交量。
　   [预测]
       2009年，央行会不会继续推出房贷新政策，不好预测。去年下半年，国家连续推出的房贷新政的效果，一般须延续一两个月才能清晰。如果效果不大，不排除国家会继续推出房贷新政策。

 ▲一二手代理联动

　　去年，佛山的满堂红、合富置业、和记地产等知名二手房产中介纷纷推出一二手联动的销售活动，在二手店代理销售一手楼。例如，满堂红代理时代倾城等一手楼盘的销售。
　　「评说」
  　 佛山楼市的一二手联动，实际上是一、二手共同协作渡大关的营销手段。可是，在去年整体楼市不景气的情况下，效果并不好。其实，实在的佛山消费者还是希望看到实在的楼价，才会入市置业，而不是光看营销手段。　
        [预测]
       如果2009年佛山楼市的行情继续还没有起色，佛山的二手房产中介将继续代理一手房产销售。毕竟，二手中介的二手房销售状况一旦不佳，还是要靠代理一手楼的成交量维持生存。

  ▲金融海啸影响

       由美国次贷危机引发的金融海啸，在去年影响到佛山楼市。在佛山，很多小企业主等高收入阶层资产缩水，降低了进一步购房预算。
　　「评说」
　    在股市不断“跳水”和银根不断收紧的情况下，金融海啸使得佛山市的不少上市房地公司的融资更加困难。同时，金融海啸对佛山消费者的心理冲击也很大，减少甚至冻结购房支出，推迟第二次置业改善居住环境。
　　[预测]
       金融海啸如果在今年上半年继续蔓延，佛山务实的消费者可能将继续保持谨慎的入市态度，那么佛山的房产业将继续往下发展。各房企将可能在春节后继续减小开发力度，同时继续小幅度地下调楼价，保有资金量，维持房产业的平稳发展。